Этап 1. Проверка недвижимости и собственника
Мы составили чек-лист основных моментов для арендатора в договоре аренды. Эти пункты помогут быстрее проверить даже объемный договор, не упустить невыгодные условия и предусмотреть то, что вам важно.
- Чек-лист по договору аренды для арендатора. Получите выписку из ЕГРН. Там будут указаны характеристики помещения, собственник помещения. Также в выписке будет указана информация об аренде этого помещения (если она долгосрочная), об арестах и других обременениях, которые могут повлиять на ваше использование помещения.
- Адрес и метраж совпадает: в договоре, выписке ЕГРН, по факту. Проверьте то, что помещение, которое вам показывали и указывают в договоре, совпадает с помещением из выписки из ЕГРН.
- Сравнить план БТИ и реальное состояние, перепланировки. Посмотрите, есть ли в помещении перепланировки. Это можно узнать, сверив состояние помещения (количество комнат, стен, окон, дверей, мета мокрых точек) и состояние помещения на плане БТИ. Если есть отличия, лучше начертить план того, как реально выглядит помещение и приложить план к договору. Так вас не обвинят в том, что вы сделали эти перепланировки, когда вы будете выезжать.
- Проверить собственника: Базу арбитражных судов, Базу приставов, Реестр банкротств: банкротство, споры по помещению. Проверьте собственника по базам: нет ли судов с этим помещением, не банкротится ли собственник, нет ли у собственника больших долгов.
Этап 2. Финансовые условия
- Срок аренды. На какой срок вы арендуете помещение. Как часто и на сколько может повышаться стоимость аренды в этот период. От чего зависит размер повышения.
- Арендная ставка: понятен и согласован расчет. Как рассчитывается стоимость аренды. Часто в договорах есть много составляющих арендной ставки: постоянная часть + переменная (коммунальные платежи, маркетинговый сбор, процент от оборота и т.д.). Важно четко понимать, из чего складываются эти суммы. Если в договоре есть формулы, спрашивайте, откуда берутся значения этих формул. Сюда же история с счетчиками (где они, какие сейчас показатели, как вы можете их проверять в период аренды). Садитесь с собственниками, риелторами, менеджерами по аренде и задавайте вопросы, пока ясно не поймете, сколько и за что вы будете платить. После того, как поймете, проверьте, так ли это прописано в договоре.
- Какие дополнительные расходы: коммуналка (счетчики или фикс), маркетинг, услуги по эксплуатации
- Депозит/обеспечение размер, условия возврата. Как вы действуете с депозитом после завершения аренды. Он идет в счет последнего месяца/возвращается (в какой срок)? Вычитают ли из него штрафы, неустойки? Как вас об этом уведомляют?
- Повышение стоимости аренды и других платежей: условия и размер
- Возможность снижения или отсрочки аренды на период форс-мажора. Какие есть основания для снижения арендной ставки? На какой срок? Например, вы общепит. На период запрета властей на работу общепита, арендная ставка снижается на 50% и действует отсрочка оплаты. Здесь лучше предусмотреть конкретные ситуации: конкретные запреты, санкции.
- Если вам надо делать ремонт, можно предусмотреть “арендные каникулы”